¿Cómo puedo echar a un inquilino que no paga el alquiler?
Si tienes a un inquilino en una vivienda de tu propiedad que no paga el alquiler tienes un problema.
Y ante un problema hay que buscar la solución. En este caso tiene solución aunque probablemente no sea lo rápida que desearías.
Desde el blog de la inmobiliaria en Puerto de Sagunto Delo Por Hecho os damos los pasos a seguir.
Hay un procedimiento judicial de desahucio o desahucio express.
La ley de arrendamientos urbanos (LAU) contiene varias causas para proceder al desahucio de un inquilino por diferentes motivos, aunque la más frecuente es la falta de pago de las rentas de alquiler.
En el artículo 27.2 de esta ley el propietario tiene la posibilidad de interponer una demanda de desahucio por falta de pago de las mensualidades o por impago de suministros (agua, luz, gas,…
Un impago de rentas se puede considerar al día siguiente del día de pago pactado en el contrato de arrendamiento. No hace falta esperar más (aunque sea un solo mes de impago).
¿Cómo proceder a un desahucio ante un inquilino que no paga?
Mediante los “juicios declarativos” de los que existen dos diferentes:
- Juicio declarativo ordinario
- Juicio declarativo verbal
Entraremos a presentar la demanda mediante juicio declarativo verbal ante la justicia ordinaria y en dicha demanda se pueden reclamar las cantidades pendientes de cobro, las futuras hasta el desalojo de la vivienda y las costas del proceso judicial.
El juicio ordinario solo no se utiliza si no queremos desalojar al inquilino.
El proceso de desahucio siempre será del tipo “verbal”. El llamado juicio ordinario no se aplica cuando queremos desalojar al inquilino.
La demanda debe ser presentada por un procurador y un abogado a excepción de cuando las rentas mensuales del alquiler sean inferiores a 166€ al mes (bastante improbable).
Previo al desahucio
Habiendo agotado la via amistosa para el pago de la deuda, enviaremos un burofax para que el inquilino pague lo que adeuda.
Jamás, nunca, prohibido cambiarle la cerradura de la puerta de la casa arrendada, dejar de pagar los suministros de agua, luz y gas (en el supuesto caso que el arrendatario sea el que los pague) ni tampoco cortarle los suministros.
Aunque el inquilino no haya pagado, el contrato sigue “vivo” por lo que el inquilino sigue teniendo intactos sus derechos y pueden denunciar al arrendador por coacciones, allanamiento de morada…
¿Cuánto cuesta un desahucio de una vivienda?
Los precios son variables según el abogado que elijamos, pero para ponernos en precios medios y de mercado:
- Abogado: 450€
- Procurador: 200€
- Poder general para pleitos: 40€
- Cerrajería: 90€
- Tasa judicial: Personas físicas 0€ y personas jurídicas 150€
Total: Aproximadamente 700€
Plazo del desahucio
De unos años a esta parte y viendo la cantidad de morosos en el pago de alquileres, se han acortado trámites, y lo que antes tardaba 2 años, ahora rondan los 5 o 6 meses.
La demanda de desahucio
Documentación a presentar en una demanda de desahucio:
- Contrato de alquiler de la vivienda original.
- Poder General para pleitos.
- Todas las notificaciones que hayamos hecho al inquilino instándole al pago de la deuda (mails, fax, burofax,….).
En el plazo de un mes desde la presentación de la demanda, el inquilino recibirá el día que se realizará el juicio y la fecha del lanzamiento. Solo habría juicio si el arrendatario se opusiese a la demanda.
Acciones que puede realizar el inquilino
Cuando el inquilino recibe la demanda y la notificación del proceso de desahucio puede:
- Hacer caso omiso y seguir ocupando el inmueble. En este caso el juzgado mediante mandatarios judiciales entrará a la vivienda y devolverá la misma al propietario o procurador para que se la entregue al dueño del mismo.
- Pagara y marcharse de la vivienda.
- Pagar y seguir ocupando el inmueble. A esto se le llama “enervar la acción de desahucio”
- Salir del inmueble y no pagar: En este momento finalizaría el proceso de desahucio pero seguiría el de la reclamación de la deuda.
- Oponerse a la demanda presentada por el propietario. Con lo que habría juicio y el juez dictaminaría.
¿Qué es el lanzamiento?
La ley de enjuiciamiento civil (LEC) en su artículo 440.3 lo regula. Este hecho se produce cuando el inquilino después de haber recibido la sentencia desahucio de la vivienda no sale de ella de manera voluntaria.
Existen dos clases de lanzamiento, a la fuerza (cuando el arrendatario no pone las llaves a disposición del juzgado y no abandona la vivienda) y voluntario (cuando el arrendatario entrega las llaves de manera voluntaria).
Si hemos llegado a este punto, se levantará acta por parte de la Comisión Judicial de los desperfectos que haya podido producir el inquilino en la vivienda.
¿Voy a cobrar lo que me debe?
Pasados 20 días desde el dictamen de la sentencia, el arrendatario debe haber abonado su deuda, de no ser así, el propietario del inmueble tiene 5 años para reclamarle al inquilino solicitando el embargo de todos los bienes y derechos del inquilino.
Artículo para el blog de la inmobiliaria en el Puerto de Sagunto Delo Por Hecho.
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